公寓产权的基本概念
房屋产权通常由“房屋所有权”和“土地使用权”两部分组成，房屋所有权是永久性的，但土地使用权则有明确期限，公寓作为常见的住宅类型，其产权年限主要取决于土地用途。
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，居住用地的土地使用权最高为70年，商业、旅游、娱乐用地为40年，工业、科教文卫等用地为50年，大多数公寓属于住宅或商住两用性质，因此产权年限常见为40年、50年或70年。
不同产权年限的公寓类型
70年产权的公寓
这类公寓通常是纯住宅性质，土地用途为居住用地，享有与普通商品房相同的权益，如落户、学区划分等，购买后产权到期可自动续期，续期费用目前尚无全国统一标准，但《民法典》明确规定“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期”。
40年或50年产权的公寓
多为商业或办公性质，土地用途为商业或综合用地，这类公寓通常不能落户，水电费按商业标准收取，且首付比例和贷款利率高于住宅，产权到期后需主动申请续期，续期费用可能较高，具体政策由地方政府规定。
产权到期后如何处理？
自动续期（住宅类公寓）
70年产权的公寓到期后，业主无需单独申请，土地使用权自动延续，目前法律未明确续期费用，但大概率会象征性缴纳或减免。
补缴土地出让金（商业类公寓）
40年或50年产权的公寓到期后，需主动向政府部门申请续期，并补缴土地出让金，深圳等地曾按公告地价的35%补缴，具体标准因地而异。
拆迁补偿
若土地被征收，业主可获得相应补偿，住宅类公寓按市场价赔偿，商业类公寓可能略低，但需参考当地政策。
购买公寓的注意事项
明确土地性质
购房前务必查看《不动产权证》上的“土地用途”和“使用期限”，避免被误导。
关注续期成本
商业公寓的续期费用可能较高，需提前咨询当地政策。
权衡投资回报
40年产权公寓总价低，但转手税费高（如增值税、土地增值税等），适合长期收租而非短期炒作。