小产权房,是指在中国一些城市或农村地区，由村集体、乡镇政府或个人在未经国家正式土地出让和规划许可的情况下，在集体土地上建造并出售的住房，这类房屋通常价格低廉，因为它绕过了正规的商品房开发流程，但购买者无法获得国家颁发的正式房产证（即“大红本”），只持有乡镇或村集体出具的“小产权”证明， hence the name “小产权房”（small property right housing），这种现象在中国城市化进程中常见，尤其出现在城乡结合部，反映了土地制度、住房需求和政策监管之间的复杂博弈。

小产权房的起源可追溯至20世纪90年代,当时中国快速城市化导致住房需求激增，而正规商品房价格高昂，许多低收入家庭无法负担，村集体或乡镇政府利用集体土地自行开发建房，以较低价格出售，吸引了大量购房者，在深圳、北京等大城市周边，小产权房社区甚至形成了规模较大的聚居区，据统计，全国小产权房存量可能占住房总量的20%以上，尽管官方数据不精确，但这凸显了其普遍性。

小产权房的核心问题在于其法律风险,根据中国《土地管理法》和《城市房地产管理法》，土地分为国有土地和集体土地，商品房必须在国有土地上开发，并经过规划、拍卖、建设许可等程序，购买者才能获得房产证，享有完整产权，而小产权房建在集体土地上，未缴纳土地出让金和相关税费，因此不被国家法律认可，购买者持有的“小产权”证明仅在村集体内部有效，无法在银行抵押贷款、办理户口迁移或享受公共服务如学区划分，更严重的是，如果政府规划拆迁，小产权房购房者可能无法获得全额补偿，只能依赖原卖方或集体协商，往往导致纠纷和损失。

从经济和社会角度,小产权房反映了住房市场的双重性：它提供了 affordable housing 给中低收入群体，缓解了住房压力，但也滋生了许多问题，如建筑质量参差不齐、基础设施缺乏（如水电供应不稳定）、以及法律灰色地带带来的欺诈风险，政府对此态度矛盾：多次出台政策严禁小产权房的建设和交易，例如2013年国土资源部明令拆除违建小产权房；在一些地区，政府尝试通过“转正”试点（如将部分小产权房纳入保障房体系）来化解历史遗留问题，但进展缓慢 due to 土地利益冲突和制度障碍。

小产权房是中国特色城镇化下的产物,它既是市场需求的务实回应，也是制度缺陷的体现，对于潜在购房者，虽然价格诱人，但需谨慎权衡风险：它不适合投资或长期居住，除非政策发生重大变化，随着土地改革深化和住房保障体系完善，小产权房问题或许会逐步化解，但目前，它仍是一个“便宜但高风险”的选择，理解小产权房，有助于洞察中国房地产市场的复杂性和社会经济的真实面貌。